Nội dung chính
Việc bổ sung hợp đồng điện tử vào quy trình giao dịch bất động sản sẽ tạo ra một hệ thống quản lý minh bạch, ngăn chặn đầu cơ và giảm thiểu thất thu thuế.
Vấn đề hiện tại của “sổ đỏ” trong quản lý bất động sản
Theo Nghị định 357, kể từ ngày 1/3, mỗi bất động sản sẽ có mã định danh điện tử. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng chỉ có mã định danh chưa đủ; cần có hợp đồng điện tử để ghi nhận giao dịch ngay khi phát sinh.
TS. Nguyễn Văn Lộc (ĐH Kinh tế) chỉ ra rằng mô hình quản lý dựa trên “sổ đỏ” chỉ phản ánh quyền sở hữu sau giao dịch, bỏ qua thời điểm, giá trị và tần suất mua‑bán. Điều này khiến cơ quan thuế không có dữ liệu để phân biệt giao dịch đầu cơ với nhu cầu thực tế, dẫn đến chính sách thuế không hiệu quả.
Hợp đồng điện tử: Cải cách mang tính đột phá
Khác với sổ đỏ, hợp đồng điện tử có giá trị pháp lý ngay tại thời điểm ký kết. Các thông tin cốt lõi – chủ thể, thời gian, giá trị, phương thức thanh toán – đều được định danh và lưu trữ trên nền tảng số, cho phép Nhà nước theo dõi thị trường theo thời gian thực.
1. Xác định thời điểm sở hữu để áp dụng thuế thời gian nắm giữ
Khi thời điểm chuyển nhượng được ghi nhận minh bạch, cơ quan thuế có thể phân biệt giao dịch ngắn hạn (đầu cơ) và giao dịch dài hạn (điều kiện ở thực). Nhờ đó, thuế bất động sản có thể được tính dựa trên hành vi thực tế, giảm áp lực cho người mua nhà để ở.
2. Ngăn chặn thất thu thuế và “hai giá”
Hợp đồng điện tử đồng bộ với hệ thống ngân hàng, cho phép xác thực giá giao dịch thực tế. Việc này hạn chế khai báo giá thấp hơn thực tế, một trong những nguyên nhân chính gây thất thu thuế trong nhiều năm qua.
3. Xây dựng dữ liệu quốc gia về giao dịch bất động sản
Dữ liệu chuẩn, cập nhật liên tục sẽ giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm dấu hiệu đầu cơ, bong bóng giá và thiết kế các chính sách điều tiết kịp thời.
Yêu cầu thực thi để hợp đồng điện tử phát huy tối đa tác động
TS. Phạm Ngọc Hương Quỳnh (ĐH Quốc gia Hà Nội) nhấn mạnh bốn yếu tố then chốt:
- Luật pháp phải công nhận đầy đủ giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử, đồng thời quy định dấu thời gian điện tử là mốc xác định quyền sở hữu.
- Hệ thống lưu trữ hợp đồng điện tử cần được tập trung ở cấp quốc gia, tránh các nền tảng rải rác tại địa phương.
- Quy trình nghiệp vụ từ ký kết, xác thực, thanh toán tới đăng ký biến động phải được chuẩn hoá, không để lại khoảng trống cho việc khai báo sai.
- Chính sách triển khai nên bắt đầu bằng thí điểm tại các đô thị lớn, kết hợp truyền thông minh bạch để tạo sự đồng thuận xã hội.
Với các điều kiện trên, hợp đồng điện tử không chỉ là cải tiến hành chính mà còn là nền tảng cho một thị trường bất động sản minh bạch, hiệu quả và bền vững.