Thị trường bất động sản đang đối mặt với mức lãi suất cao hơn do không được ngân hàng ưu tiên cho vay. Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – TS Cấn Văn Lực vừa chia sẻ những nguyên nhân cốt lõi và đề xuất chính sách nhằm ổn định môi trường đầu tư.

1. Bất động sản không phải là lĩnh vực ưu tiên vay vốn

Theo TS Cấn Văn Lực, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Các dự án nhà ở trung cấp và bất động sản thương mại phải chấp nhận lãi suất cao hơn, gây áp lực lên dòng tiền và khả năng sinh lợi.

2. Hệ số K và bảng giá đất – Rào cản lớn nhất

Trong Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp (CTCP GP Invest) nhấn mạnh rằng việc định giá đất dựa trên Luật Đất đai 2024 đã đẩy giá lên tới 700 triệu đồng/m² ở Hà Nội và hơn 600 triệu đồng/m² ở TP.HCM. Khi hệ số K chưa được công bố, doanh nghiệp không biết chi phí thực tế, khiến thời gian triển khai dự án kéo dài trung bình 6 tháng.

2.1 Kiến nghị xem lại hệ số K

Ông Hiệp đề xuất giảm thời gian công bố hệ số K và thiết lập cơ chế điều chỉnh linh hoạt, tránh trường hợp “hệ số quá cao – dự án không thể thực hiện”.

2.2 Vấn đề giải phóng mặt bằng

Thiếu quyết liệt trong thực hiện giải phóng mặt bằng vẫn là yếu tố kéo dài thời gian dự án, đặc biệt khi địa phương chưa đồng bộ chính sách.

3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Đánh dấu bước tiến trong Luật Đất đai

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, cho biết nghị quyết tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh:

• Tiếp cận quỹ đất: Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao lại cho nhà đầu tư đã hoàn thành ít nhất 75% diện tích và người sử dụng.
• Thu hồi đất: Giữ nguyên nguyên tắc bồi thường, nhưng mở rộng loại trừ dự án khẩn cấp, quốc gia và tái định cư tại chỗ.
• Đấu giá/đấu thầu: Không yêu cầu quy hoạch chi tiết 1/500, chỉ cần quy hoạch chung hoặc phân khu, rút ngắn thời gian chuẩn bị.
• Áp dụng bảng giá đất thống nhất: Cho phép thuê đất trả một lần hoặc trả hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính.
• Cắt giảm thủ tục hành chính: Chính sách giảm tiền sử dụng đất sẽ tự động áp dụng mà không cần thủ tục bổ sung.

4. Đề xuất cải thiện cơ chế thuê đất

Ông Nguyễn Văn Khôi (VNREA) kiến nghị bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo nhiều năm, đồng thời cho phép thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và giảm áp lực thanh khoản.

5. Dự báo lãi suất và xu hướng tài chính năm 2025

TS Cấn Văn Lực dự đoán tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22%, cao hơn mức tăng trung bình 18.5% của hệ thống ngân hàng. Cụ thể:

• Cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản: +24%
• Cho vay mua, sửa nhà: +14-15%

Trong khi đó, huy động vốn ngân hàng chỉ tăng 14.5%, buộc ngân hàng phải tăng lãi suất, tạo ra “mặt bằng lãi suất mới” cho bất động sản. Dù nguồn vốn qua trái phiếu đạt 123,5 nghìn tỷ đồng (tăng 40% so với 2024), tổng dư nợ bất động sản vẫn chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế.

6. Định danh bất động sản – Giải pháp chống đầu cơ

Bà Hoàng Thu Hằng (Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS) giới thiệu Nghị định 357, lần đầu tiên bất động sản được định danh bằng mã số. Hệ thống này sẽ theo dõi từ khởi tạo đất, phát triển dự án, giao dịch tới cấp giấy chứng nhận, giảm thiểu “hai giá” và hạn chế đầu cơ.

Đồng thời, môi giới sẽ được định danh cá nhân thay vì chỉ dựa vào chứng chỉ hành nghề, nâng cao trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.

7. Bài học quốc tế

Ông Takayama Yasushi (Giám đốc điều hành Cơ quan tài chính nhà ở Nhật Bản) chia sẻ, Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: lãi suất thấp, thời hạn vay dài và hỗ trợ địa phương. Sau chiến tranh, nước này đã giải quyết khủng hoảng nhà ở trong 25 năm, minh chứng cho tầm quan trọng của chính sách ổn định và dài hạn.

Để doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn, cần nắm bắt thay đổi pháp lý, tối ưu cấu trúc tài chính và tập trung vào các phân khúc nhà ở trung cấp‑xã hội – những sản phẩm còn thiếu hụt lớn.

Bạn có câu hỏi nào về chính sách vay vốn hoặc muốn biết cách tối ưu nguồn vốn cho dự án? Hãy để lại bình luận hoặc đăng ký nhận bản tin chuyên sâu của chúng tôi.